Mức trần bảng giá đất TP HCM thấp hơn thị trường một tỷ đồng mỗi m2

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai. Thay vào đó, Hiệp hội đề xuất giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất đảm bảo hiệp với diễn biến trên thị trường.

Trong văn bản này, HoREA chỉ ra sự lạc hậu của bảng giá đất tại TP HCM. bây chừ giá đất quy định trong bảng giá đất của TP HCM chỉ bằng 30-50% giá đất thị trường. Đặc biệt, mức giá cao nhất trong bảng giá đất của thành thị trên 10 triệu dân này đã tạo khoảng cách quá xa so với thực tiễn.

Nghị định 104 quy định giá đất tối đa tại TP HCM (liệt vào nhóm thị thành đặc biệt) là 162 triệu đồng mỗi m2. Bảng giá đất TP HCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) ứng dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng một m2 nhưng vẫn thấp hơn thực tại một tỷ đồng mỗi m2.

Kể cả nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442,26 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, dù có áp khung cao nhất, ưu tiên định mức cao nhất và cộng thêm hệ số biến động, giá đất của 3 tuyến đường sầm uất và đẹp nhất khu trọng tâm Sài Gòn vẫn thấp hơn thực tiễn rất nhiều.

Phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, TP HCM. Ảnh: Duy Trần

Tình trạng bảng giá đất quá thấp được lý giải là do vướng quy định UBND cấp tỉnh được Nam Sai Gon ban hành mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Đồng thời Ủy ban không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất.

HoREA cho hay, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1-3 năm. Công tác này chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, mà duyên cớ đốn là do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hành.

Quy trình định giá đất thủ công bây chừ khá lỉnh kỉnh. Sở Tài nguyên Môi trường lập mưu hoạch định dự án Kenton Node giá đất cụ thể và tổ chức thực dự án Centumwealth hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để giám định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chuẩn xác định giá đất cụ thể để tính tiền dùng đất thiếu tính sáng tỏ, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế "xin cho", crếp, dẫn đến thất thu ngân sách quốc gia và ảnh hưởng bị động đến môi trường kinh doanh. Thêm vào đó, tiền dùng đất hiện vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, và cũng là tác nhân gây ngăn cản cho thế kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Ngoài ra, các phương pháp định giá đất đang được ứng dụng bây giờ, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng có sự chênh lệch rất lớn về kết quả. Đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương nghiệp, dịch vụ tại khu vực thị thành hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng đến kết quả công tác xác định giá đất, giám định giá đất thiếu tính chuẩn xác, thiếu độ tin cẩn, dễ dẫn đến ứng dụng tùy tiện và phát sinh thụ động.

Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ quát trên thị trường gặp khó khăn. Nếu vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải căn cứ vào giá giao du thực tế. Thế nhưng phần nhiều giá giao tiếp thực tế đã bị khai thấp so với giá giao dịch thực để không phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân. Bởi lẽ, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa, bên chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% giá trị hợp đồng, bất kể chuyển nhượng bất động sản có lãi, hòa vốn, hoặc lỗ đều phải nộp thuế.

Chính vì những bất cập này, HoREA kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và giao thẩm quyền này cho cấp tỉnh chịu nghĩa vụ ban hành giá đất cụ thể nhằm đưa loại hàng hóa đặc biệt này về vùng giá phù hợp với diễn biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Vũ Lê