Chung cư Hà Nội gặp khó về thanh khoản

Nửa năm qua, chủ đầu tư một dự án tại quận Thanh Xuân mới bán được 8 căn hộ. Trong khi đó, cuối năm ngoái, có tháng dự án bán được 50 căn. Một dự án khác với hơn 400 căn hộ được mở bán từ cuối năm 2017 đến nay mới giao thiệp được 30 căn.

Theo lãnh đạo một số chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội, đặc biệt là chung cư cao cấp, trong những tháng đầu năm, thanh khoản thị trường giảm do tính chu kỳ. Nhưng tình trạng này đã trở nên tồi hơn trong 2 tháng nay khiến họ phải tìm cách để tăng thanh khoản.

Anh Hải, nhân viên kinh dinh tại một sàn bất động sản cho hay, từ đầu năm 2018, anh phải kiếm thêm một số thương vụ môi giới đất thổ cư. Thậm chí khi thị trường sôi động, anh còn tham dự tham vấn bất động sản tại Vân Đồn và một số đô thị lân cận ở miền Bắc.

"phải trước Tết, mỗi tháng bán 1-2 căn thì nay mấy tháng rồi không bán được căn nào. Các sàn cũng nợ tiền huê hồng bởi chưa được chủ đầu tư tính sổ", anh Hải nói.

Nhận định về thị trường căn hộ tại Hà Nội, giám đốc một sàn bất động sản có hệ thống tại nhiều thị thành cho hay, trong hai năm trở lại đây, thị trường đang trong tuổi khó khăn nhất dù vẫn gắng đẩy mạnh kinh dinh tại nhiều phân khúc. Ông cho biết, môi giới hiện không tập kết nhiều ở thị trường Hà Nội nữa mà được phân chia bán ở nhiều địa bàn. Đơn vị này đặt cọc phân phối bán hàng cho một số dự án nhưng chưa thể rút được khoản tiền này ra do tiêu thụ chậm.

Nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đang gặp khó khăn khi bán hàng. Ảnh: Anh Tú

Một số chủ đầu tư vì muốn cứu vãn thanh khoản đã sẵn sàng tăng mức thưởng nóng và tăng hoả hồng Kenton Node quan 7 cho đơn vị phân phối. Sau mỗi giao tiếp, mức hoa hồng các sàn nhận về khoảng 3-4,5%, tùy từng chủ đầu tư, tăng khoảng 0,5-1% so với trước đây. Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn chi tới 3% cho môi giới (bình thường chỉ khoảng 1-1,5%), chưa kể khoản thưởng nóng 10-20 triệu đồng với mỗi căn giao dịch thành công.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc sàn bất động sản Phú Quý nhận định: “Với những căn hộ chỉ có giá khoảng một tỷ đồng, mức thưởng nóng như vậy là rất cạnh tranh”.

Để kích cầu, các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chương trình khuyến mại, tương trợ lãi suất khủng. Tại hồ hết các dự án căn hộ, người mua nhà chỉ cần nộp 30-50% giá trị căn hộ, kể cả những dự án đã xây xong, có thể ở ngay. Khoản tài chính còn lại được các tổ chức tín dụng là đối tác của chủ đầu tư cho vay đa phần đều không tính lãi suất trong 2 năm đầu. ngoại giả còn chưa kể nhiều dự án vận dụng chương trình chiết khấu lên đến 11% giá trị căn hộ.

Ông Hà nói: "Tuy nhiên, chính sách này cũng không giúp tình hình được cải thiện bởi thị trường quá nhiều thông báo xấu, hạ tầng một số khu vực rất kém, việc tham vấn, thuyết phục khách rất khó". Trong khi đó, chi phí bán hàng, nuôi quân rất lớn khiến các đại lý tầng dự án, phân khúc có thanh khoản tốt.

Ông cho ascent garden home rằng, việc bán hàng gặp khó khăn là điều dễ hiểu do giờ có một số chủ đầu tư không có kinh nghiệm, mới tham dự vào lĩnh vực bất động sản.

Chung quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP EZ Việt Nam cho rằng, việc tăng phí không phải là nguyên tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định bán sản phẩm hay không của các sàn. thành ra, đây không phải chủ chốt vấn đề cần tháo gỡ.

"Nếu phí thấp nhưng hàng bán chạy thì vẫn tốt. Phí cao nhưng hàng không tiêu thụ được thì bản thân các sàn cũng không nuôi quân được", ông Toản nói.

Theo ông Toản, những chủ đầu tư chuyên nghiệp thường bán hàng khá nhanh, bán 85-90% dự án trong khoảng 6 tháng. Trong khi những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm nếu sử dụng vốn vay khoảng 30% có thể bán trong 2-2,5 năm sẽ vẫn có lãi. Nhưng bây giờ, phần đông các chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính tỷ lệ lớn nên nếu bán hàng kéo dài, lợi nhuận sẽ bị ăn mòn.

Một chủ đầu tư tính tình, nếu dự án chậm so với dự định một năm, doanh nghiệp sẽ chịu thêm khoảng 1,2-1,5 triệu đồng/m2 sản phẩm. Khi thực hành dự án, mỗi chủ đầu tư chuyên nghiệp đều tính tình kỹ phương án để đạt hiệu quả nếu bán hàng trong khoảng 2-2,5 năm. Nhưng chủ đầu tư không tính kỹ có thể rơi vào khủng hoảng thậm chí không hoàn tất dự án vì không bảo đảm dòng tiền triển khai.